부동산 시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 움직여지고 형성되어지는 생물과도 같은 마켓이다. 정부정책, 경제성장률, 소비심리 등에 영향을 받기 때문에 부동산시장의 변화를 예측하기에는 변수가 많은 것이 사실이다.
2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 오랜 침체의 늪에 빠져있던 부동산시장이 강한 회복세를 보일 수 있었던 것은 무엇보다 DTI와 LTV를 크게 완화시킨 2014년 정부의 대출규제 완화정책이 주효했다.
반면 외부적으로는 중국 경제가 수출부진과 과잉설비조정 등으로 성장세 약화가 이어질 전망이기 때문에 올해 국내 시장을 예측하기에는 내ㆍ외부적으로 더욱 복잡한 변수를 고려해야 한다. 현재 정부는 부동산 활성화와 관련한 많은 정책들을 추진 중이며 특히 임대사업 활성화정책을 중점사업으로 추진하고 있어 주택임대 사업자의 증가가 예상되고, 수익형 부동산과 토지시장에 관심이 커질 것으로 보인다. 이에 몇 가지 부동산 유형에 따른 앞으로의 시장 상황을 살펴보고자 한다.
첫째로 재개발ㆍ재건축에 투자가 가속화되고 있다. 급격히 성장해 온 한국경제는 국토의 종합적인 개발이 일부 한계치에 도달하면서 성장주기로 보면 도시재생 단계로 접어들었다고 할 수 있다. 따라서 재개발ㆍ재건축은 지속적 투자유망처로 각광받고 있지만 미래에 대한 기대감이 현재에 선반영 된 것임을 고려하고 접근해야 한다. 투자시기는 일반적으로 조합설립인가 직후에 투자하는 게 안전하며, 만일 매각차익만을 원하는 투자자라면 사업시행인가 직후에 매각하는 게 좋다는 의견이 많다. 나비효과로 주변의 매매가 활성화되는 부분과 재건축 지역의 이주행렬이 향후 어떤 영향을 미칠지 살피는 것도 중요하다.
다음은 임대형 주택의 개발이나 거래가 많아질 것이다. 전세값이 매매금액의 70%를 육박하는 현황에서 국가는 서민의 주거안정을 위하여 임대주택 사업의 범위와 규제를 완화하고 있다. 이에 주택임대사업자등록과 연계하면 임대수익과 세제감면이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있으며 이는 투자자에게 호재라고 볼 수 있다.
또한 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산도 투자의 지속성을 가지고 있다. 임대수요의 여부, 상권의 확장, 배후지 존재, 접근성 확보여부 등을 좀 더 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있다. 특히 오피스텔의 경우 과잉공급에 따른 공실증가 위험에 노출된 사례가 많아 조심스러운 접근이 요구된다.
토지시장은 지역별로 호재 요인들이 다양하게 전개되고 있어 국지적인 상승세가 지속될 가능성이 높아 강보합세가 예상된다. 투자 시 진입로여부, 개발시점, 적정시세, 건축인허가 가능성 등을 반드시 확인해야 하며, 이를 위해 평소 기반시설이나 지역개발정보에 많은 관심을 가지는 것은 물론, 총선 및 대선기간 중 부동산관련 이벤트성 공약에도 관심을 가질 필요가 있다.
전문가들은 ‘부동산=심리’라는데 크게 이견을 달지 않는다. 쏟아지는 부동산 통계에는 허수와 착시가 있다는 것도 사실이며, 이에 여러 가지 부동산 지표를 바라보는 시각이 극단적으로 갈려 온 것도 사실이다. 그러나 부동산시장이 어떻게 변화하더라도 태영에셋은 고객의 수익증대를 위하여 투자 패러다임의 변화를 미리 예상하고, 부동산 자산을 안정적으로 컨설팅하려는 노력을 선행할 것이다. 가계 자산의 부동산 비율이 70% 이상이라는 점을 감안하면 한국의 부동산시장은 매우 중요한 투자처임이 자명하다.
